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"임대사업자 등록을 했는데 전월세신고도 따로 해야 하나요?"
제가 공인중개사로 있으면서 임대인에게 정말 많이 듣는 질문입니다.
구청에서 임대차계약 신고하라고 날아오는 문자, 세입자와 임대 계약 시 주민센터에 해야 하는 전월세 신고 등 해야 할 의무는 많은데 이게 같은 건지 따로 해야 하는 건지 헷갈릴 때가 많습니다.
계약신고를 안 하거나 몰라서 못할 경우 과태료를 최대 1000만 원까지 내야 합니다.
이렇듯 많은 분들이 혼동하는 주택임대사업자의 임대차 계약신고와 전월세 신고제, 이 두 제도의 차이를 정확한 법규 기준으로 명확하게 정리해 드리고 어떤 경우에 어떻게 신고해야 하는지도 알려드리겠습니다.
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임대차계약신고 명칭 정리
임대차계약 신고는 크게 두 가지로 나뉩니다.
하나는 주택임대사업자로 등록한 자가 세입자와 임대 계약 시 해야 하는 '임대차계약신고'이고 또 하나는 일반 국민 누구나 해당될 수 있으며, 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과하는 모든 임대차계약을 대상(주택임대사업자 등록 여부와 상관없음)으로 하는 전월세 신고제입니다.
둘 다 주택임대차 계약신고라고 하는데 편의상 주택임대사업자가 신고하는 것을 '임대차계약신고'라 하고 모든 주택 임대차계약을 대상으로 하는 것을 '전월세 신고'라고 합니다.
이들은 부동산 임대차 계약을 신고하는 제도이지만, 법적 근거, 대상, 신고 주체가 전혀 다름에도 불구하고 명칭부터 혼동하여 사용하므로 사람들에게 더 큰 혼란을 주고 있습니다.
그래서 명칭 정리부터 시작하겠습니다!
1. 주택임대사업자 '임대차계약신고'
- 공식 명칭: "민간임대주택 임대차계약 신고"
- 통용 명칭: "임대차계약신고"
- 법적 근거: 「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조
2. 전월세 신고제
- 공식 명칭: "주택 임대차 계약 신고제"
- 통용 명칭: "전월세 신고제"
- 법적 근거: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조의 3
정리
| 구분 | 등록 주택임대사업자 | 등록/비등록 임대인 공통 |
| 공식 명칭 | 민간임대주택 임대차계약 신고 | 주택 임대차계약 신고제 |
| 통용 명칭 | 임대차계약신고 | 전월세 신고제 |
| 법적 근거 | 민간임대주택에관한 특별법 | 부동산거래신고 등에 관한 법률 |
※ 이 글에서는 편의상 일반적으로 통용되고 있는 '임대차계약 신고'와 '전월세 신고제'로 표기하겠습니다.
목적과 적용 대상 차이
두 제도는 출발점부터 다릅니다. 임대차계약신고는 임대사업자에게 세제 혜택을 주고 관리하기 위한 제도이고, 전월세 신고제는 임차인 보호와 시장 투명화 목적으로 도입된 제도입니다.
임대차계약신고
- 목적: 임대 현황 관리 및 세제 혜택 제공
- 대상: 주택임대사업자로 등록된 민간임대주택
- 신고 주체: 임대사업자 단독
전월세 신고제
- 목적: 시장 투명화 및 임차인 권익 보호
- 대상: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과의 모든 주택 계약자 전체 대상
- 신고 주체: 임대인과 임차인 공동
※전월세 신고제의 대상은 엄밀히 말하자면 전국 모든 지역의 임대차 계약은 아니고 일부 제외되는 지역이 있습니다.
전월세 신고의 신고 대상은 '경기도 외 도 지역의 군 단위 지역을 제외한 전국의 모든 지역'에서 이루어진 계약입니다.
즉 경기도가 아닌 다른 도들, 예를 들면 강원도나 충청북도, 경상남도 같은 도 지역의 군 지역에 위치한 주택은 계약시점, 보증금과 월세 기준을 충족하더라도 신고대상에서 제외되므로 신고하지 않아도 됩니다.
신고 방법 비교
신고 방법도 제도별로 다릅니다.
임대사업자는 전용 시스템(렌트홈)을 이용하고, 전월세 신고제는 주민센터나 부동산거래관리시스템(RTMS)을 이용합니다.
| 구분 | 온라인 신고 방법 | 오프라인 신고방법 |
| 임대차계약신고 | 렌트홈 사용 renthome.go.kr |
관할 시·군·구청 주택과 |
| 전월세 신고제 | 부동산거래관리시스템 사용 rtms.molit.go.kr |
주택 소재지 관할 주민센터 |
임대차계약신고
주택임대사업자만을 위한 신고로, 신고 장소는 렌트홈(온라인) 또는 해당 주택 소재지 관할 시·군·구청(주택과)입니다.
온라인 신고는 렌트홈 홈페이지에서 공인인증서(또는 공동인증서)를 이용해 가능하며, 직접 방문하려면 해당 민간임대주택이 소재한 시·군·구청의 주택과에 방문하여 신고하면 됩니다.
렌트홈으로 온라인 임대차계약신고하는 방법은 아래 버튼에서 확인하세요!
전월세 신고제
전월세 신고의 신고 관청은 읍·면·동 행정복지센터(주민센터)입니다. 주택 소재지 관할 주민센터를 방문해 신고하면 되며, 하나의 법정동 내에 여러 행정동 주민센터가 있을 수 있으므로, 정확히 해당 주택이 속한 행정동 주민센터를 확인한 뒤 방문해야 합니다.
또한, 온라인으로도 부동산거래관리시스템에서 공동인증로그인이나 간편인증 로그인을 통해 신고할 수 있습니다.
신고 의무자 비교
임대차계약신고 (임대사업자 단독)
임대차계약신고(등록 주택임대사업자 대상)는 임차인이 아닌 임대사업자 단독에게만 신고 의무가 있습니다.
따라서 등록된 민간임대주택에 대해서는 임대사업자(임대인)가 계약 내용을 3개월 이내에 직접 신고해야 하며, 임차인은 신고 의무나 권한이 없습니다.
전월세 신고제 (임대인, 임차인 공동)
전월세신고제는 계약 당사자인 임대인과 임차인 모두에게 신고 의무가 부여됩니다.
다만 임대인과 임차인 중 한 명이 임대차 계약서를 제출하거나, 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 입금증, 통장사본 등을 첨부하여 제출하면 단독으로도 신고할 수 있습니다.
또한 임대인이나 임차인에게 신고를 위임받은 자가 위임장을 첨부(위임한 자의 신분증 사본 포함)하여 신고하는 경우, 공인중개사 등 위임받은 자 누구나 대리로 신고할 수 있습니다.
신고 기한 및 과태료 비교
신고 기한은 두 제도에서 가장 큰 차이점 중 하나입니다.
주택임대사업자는 계약일로부터 3개월 이내에 신고하면 되지만, 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 경우 임대차 계약 변경 시 변경 예정일 1개월 전까지 신고해야 합니다.
반면 전월세신고제는 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 하며, 이를 지키지 않으면 과태료가 부과됩니다.
임대사업자는 신고 기한이 여유 있는 대신 과태료가 큽니다. 전월세신고제는 신고 기한이 짧지만 과태료는 상대적으로 낮습니다.
임대사업자가 임대차 계약 신고를 계약일로부터 3개월 이내에 하지 않거나 거짓으로 신고한 자에게는 1천만 원 이하의 과태료가 부과되며, 전월세 신고제는 30일 이내 미신고 시 30만 원 이하의 과태료(거짓, 허위신고 시 100만 원)가 부과됩니다.
| 구분 | 주택임대사업자 임대차계약신고 | 일반임대인 전월세 신고제 |
| 일반 계약 신고 기한 (변경신고 포함) | 계약일(변경일)로부터 3개월 이내 | 계약일(변경일)로부터 30일 이내 |
| 100세대 이상 임대사업자 변경 시 | 변경 예정일 1개월 전 | 해당없음 |
| 미신고 과태료 | 최대 1,000만 원 | 최대 30만 원(거짓신고 100만 원) |
전월세 신고는 2025년 5월 31일로 계도기간이 끝나서 미신고나 지연신고 시 6월 1일부터 과태료 부과가 시작되었습니다.
또한 과태료 금액은 대폭 완화되었습니다.
전월세 신고의 달라진 과태료는 아래 버튼에서 확인하실 수 있습니다.
면제 요건 및 특수 규정
많은 분들이 궁금해하는 부분이 바로 "렌트홈에 신고했는데 전월세신고도 해야 하나요?"입니다.
정답은 ‘아니요’입니다.
등록 임대사업자가 렌트홈에 신고를 완료하면 전월세신고는 자동 면제됩니다. 따라서 등록 임대사업자는 전월세신고를 별도로 할 필요가 없으며, 렌트홈 신고만 3개월 이내에 완료하면 됩니다.
단, 등록 임대사업자가 아닌 비등록 임대인은 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 주택에 대해 반드시 전월세신고제를 이행해야 합니다.
또한 100세대 이상 공동주택의 경우 임대료 인상, 임대기간 변경, 기타 주요 계약조건 변경 시 변경 예정일 1개월 전까지 신고해야 한다는 특별 규정이 있으므로 이를 반드시 숙지해야 합니다.
※ 예시: 2025년 1월 1일 임대료 변경 → 2024년 12월 1일까지 신고
- 등록 임대사업자: 렌트홈에 신고 시 전월세신고 면제
- 비등록 임대인: 보증금/월세 기준(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과) 충족 시 전월세신고 의무 있음
- 100세대 이상 공동주택: 계약 변경 시 변경 1개월 전 사전 신고 필요
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등록 임대사업자는 전월세신고도 해야 하나요?
아니요.
위에서 자세히 설명드렸듯이 ‘민간임대 특별법’에 따른 민간임대사업자, 즉 시‧군‧구청에 따로 등록한 등록임대사업자는 해당 법률에 따라 계약 체결일로부터 90일 이내에만 임대차 계약을 신고하면 전월세 신고를 하지 않아도 됩니다.
‘공공주택 특별법’에 따른 임대사업자도 해당 법에 따른 임대차 신고를 기한 안에 했을 경우에는 별도로 전월세 신고는 하지 않아도 괜찮습니다.
즉 등록임대사업자라면 전월세 신고를 할 필요 없이, 90일 안에 임대차 신고만 하면 된다는 뜻입니다. 렌트홈 신고만 완료하면 전월세신고는 자동 면제됩니다. 단, 등록되지 않은 다른 주택이 있다면, 보증금 월세 확인 후 해당 건에 대해서는 신고해야 합니다.
Q2. 갱신계약도 신고 대상인가요?
네.
임대사업자는 갱신 사실 자체를 3개월 이내에 신고해야 하고, 전월세 신고제는 제도 도입일인 2021년 6월 1일 이후에 묵시적으로 갱신되었거나, 임대료(보증금, 월세) 변경 없이 갱신된 계약의 경우에는 신고 의무가 없습니다.
하지만 2021년 6월 1일 이후에 갱신된 계약 중에서 임대료(보증금 또는 월세)가 이전 계약과 달라졌고, 그 변동된 임대료가 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 경우에는 갱신계약이라 하더라도 전월세신고를 반드시 해야 합니다.
- 임대사업자: 갱신일로부터 3개월 이내 신고
- 전월세신고제: 보증금·월세가 변경된 경우에만 30일 이내 신고
Q3. 계약 내용을 수정하면 어떻게 되나요?
임대사업자는 수정일로부터 3개월 이내에 변경신고를 해야 하며, 전월세신고제는 수정일로부터 30일 이내에 변경신고를 해야 합니다.
- 임대사업자: 3개월 이내 변경신고 (특례: 100 가구 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자는 변경 예정일 1개월 전까지 변경신고)
- 전월세신고제: 30일 이내 변경신고
이상으로 임대차계약신고와 전월세 신고제의 차이점을 비교해 보고 많이들 혼동하여 사용하는 명칭을 정리, 신고 방법과 궁금한 점까지 알아보았습니다.
세입자를 구하고 임대를 놓는 과정에서 많은 제도들이 새로 생겨나고 임대인들에게 의무사항이 점차 확대되고 있습니다.
특히 임대차계약신고는 법적 근거가 다른 두 제도가 있어 이중으로 신고하는 분들도 많았습니다.
궁금증은 많은데 주민센터에서도 명확한 답을 못 들어, 국토부에 직접 문의해서 얻은 결과를 정리해 드리니, 이 글이 의문점을 조금이라도 풀어드리고 안 해도 되는 수고를 덜어드릴 수 있기를 바랍니다.